2008年美国房地产市场泡沫的破裂,信贷环境出现恶化,最终导致了历史上最严重的金融地产危机。很多人认为,美国房地产市场前景堪忧,未来无法预测;也有人坚信美国的经济实力与世界第一强国的地位定能使房地产市场回暖。那美国房地产市场的未来到底会如何呢?我们知道预测未来最有效的方法之一便是回顾历史,下文我们将通过回顾美国将近50年来的实际交易的房产均价,来探索美国房地产市场的规律和趋势。


                            1963年 -  2011年美国房屋平均成交价格走势图

      根据官方数据,自1963年至2011年第四季度,美国实际成交房价上涨了近14倍;与2007年的顶峰相比更上涨了16.7倍;至今47年间平均每年上涨5.9%(房屋成交价涨幅,未剔除通胀)。如图可见,美国房产价格小波动不断,大趋势则稳定上涨。从1963年至今,共有四次大的房地产危机,亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。

      1969年,由于美国越南战争、阿拉伯国家大幅提高油价以及禁运石油,美国爆发了第二次世界大战以后第5次经济危机,导致住房抵押贷款利率从7%上涨至8-11%,房产市场价格下跌,于是“第一次房地产危机”开始了。而“坏景不长”,1972年房价触底反弹,之后很快回到经济危机之前水平,并且开始了开始数年的大幅上涨。

      直到1981年,80年代世界第一次经济危机爆发,世界各国发生严重的滞涨(Stagflation),美国失业率大增,“第二次房地产危机”爆发了。住房抵押贷款利率高达18%,一级借贷利率高达22%。人们对市场充满了消极的态度,认为近10年房价都难以回升,于是,房产交易量大幅缩水。但事实上,仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。

      时隔十年,由于全国性的商业房产投资过剩,美国房地产市场于1991年又爆发了一次小规模的房产市场波动,也就是“第三次房地产危机”。但其影响力相对较小,对于住宅市场,仅加州等地受到影响。之后,自1993年起,美国房地产市场开始了十几年的繁荣期。

      在2006年左右房价达到高峰后,美国爆发了一次近50年最轰动的金融地产危机,同时也触发了规模最大的这 “第四次房地产危机”。由于房价的飙升导致需求量的下降,银行为了刺激需求放宽了贷款门槛,取消赎回权比例上升,银行没收了越来越多的房产;2008年次贷危机爆发,越来越多的人无法再负担房屋的贷款,只好低价将房屋出售,或是被银行收回后以很低的价格抛售。据统计,2008年,美国整体房价下跌近20%,部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4年,直至2009年5月开始,标准普尔的房地产季度报告带来了令人鼓舞的消息:美国总体房价开始回升!

      47年的历史数据体现了一些房产市场的几条基本规律:

(1)  12年周期:美国房产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期。

(2)  3年调整期:市场调整周期持续大约3年,这期间美国房价会有较大的波动、下滑。

(3)  6%长期自然增长:每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长,但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。

      长期来看,美国房产市场有着稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱还并非易事。如今,我们正处于上一次价格调整期的末尾,部分市场如加州等地的房价已脱离谷底,开始逐渐回到上升的轨道。