前记:中国的住宅收入比是一个耳熟能详的数字。可惜历来被国人误用太多。所以写一个小文,以正视听。

房价收入比是个热门话题。不过对此,至今许多“专业”意见多少都有些问题。按照联合国相关定义,房价收入比= 一国(或一个地区)单套住房总价的中位数 / 家庭总收入的中位数。但事实上,统计一国房价的中位数的是极其困难的,一般都要用到估算,这就造成较大的数据偏差。

许多国内的研究者使用“平均房价/平均家庭收入”来计算房价收入比,这样的方法是有些问题的。中位数的设计,原本就是为了排除豪宅拉高均价引起的统计偏差。以上海上年为例,剔出占比2%的豪宅,平均房价可以打八折。因此,用“平均房价/平均家庭收入”来计算房价收入比,即违反原意,也可能不是好的估算。

更常见的一些“计算”错误在于,许多研究者常使用上海、北京等大城市的收入房价比和美国等国家相比。这样的比较显然不是同级别的,也容易引起误导。中国房价收入比,一般而言,呈现东部高、中西部低,城市高、农村低,中心城市高、偏远城市低的特点。如果用全国的数据计算,中国的房价收入比必然大幅降低。同样,我们也很容易理解并可以验证,纽约市区的房价收入比也要显著高于美国全国水平。

中国的大城市的房价收入比确实偏高,但是这在发展中国家很常见,譬如越南的河内和俄罗斯的莫斯科。中国是GDP排名第二的大国,但是从人均收入来看,还是穷国。穷国的人买很多东西收入比都高,例如汽车、例如食品、例如汽油、例如衣服,也包括住房。

许多人用房价收入比来衡量一国房价泡沫程度,这并无不可。但在比较的时候需要注意:因为每个国家住房情况差异极大,住房收入比的统计方式也存在较大偏差,横向比较有时意义不大。美国最近的房价泡沫,在房价收入比只有6、7的时候就迅速爆了,而日本当年则在更高位的坚持了多年——况且,美国的平均住房面积远超日本。

回到我们的主题,那么中国的房价收入比到底是多少呢?

根据房价收入比定义,房价都要用全社会房价中位数(median)来定义,收入也是要用收入的中位数(median)来定义。统计没有给出,怎么办?

没关系,我们还是可以来算一算。

住建部统计,2012年中国住宅平均价格约RMB5,430/平方米,城镇人均住宅面积32.9,城镇户均人口约2.87人,因此户均面积94.4平方米。因此新房平均套均房价51.3万。而数量远远超过新房的老房子,无论单价还是平均面积,都会小于新房,因此全社会全部住宅套均价,要在此基础上打个折扣。我们暂且称这个折扣为新旧房折算系数,用字母D表示。即全社会全部住宅套均价=45.9万*折算系数。

收入方面,按定义用人均可支配收入来计算。2012年城镇人均可支配收入24,565元/年,城镇户均人口约2.87人。因此家庭年可支配收入70,501/年。

根据经验数字,房价的中位数大约是平均数的7折左右,把这个系数称为H;而收入的中位数和收入平均数的系数称之为I。因此我们有:

新房的住房房价收入比

= 新房住房销售总价中位数/家庭收入中位数

=(住宅套均价平均数*H)/(家庭收入平均数*I)

=(住宅总价平均数/家庭收入平均数)*(H/I)

=(51.3万/70,501)*(H/I)

= 7.28*(H/I)

根据经验数据,设定H大致在0.65~0.75,而I相若或略低一些。如假设(H/I =1),则中国城镇地区的以新房计算的住房收入比为:
=7.28

但这个并非城镇居民的住房收入比。城镇居民的住房收入比=新房计算的住房收入比*新旧房折算系数。考虑到旧房比新房便宜,因此最后城镇的住房收入比也应该小于7.28。以经验数据来看,旧房价格大约是新房的8折上下。若设D的分布区间在0.75~0.85。则中国的城镇住房收入比大概在5.46~6.2之间。和美国2008年泡沫破裂期的住房收入比基本相仿。

附录1:对计算的补充说明

1、本文只计算了城镇居民的情况。住宅收入比考虑的是全社会,这里的数据只有城镇。如果考虑到农村极低的套均房价(暂时用建筑成本计算),那么中国的住房收入比,还将**下降。读者可自行推断。
2、若收入的中位数/平均数的比值 I 较小,则暗示该统计样本收入差距较大,并导致中位数小于正常水平,这也将**提升最后住房收入比的估算数值。这意味着在同样的收入均值下,较高的收入差异将导致住房收入比升高。

附录2:问:为什么大家觉得房价难以负担,但是你计算的房价收入比这么低?

全国房价收入比虽低,不排除部分城市住房收入很高(参看补充3)。住宅市场基本都是本地市场,别的城市房价可能便宜,但是远水不解近渴啊。住房收入比是一个极为简单的统计量,无法涵盖房价负担能力后的结构性因素。事实上,很早以前联合国也不再用这个方法来考量住房负担能力了。

附录3:上海的住宅收入比是多少?

用这个方法也可以单独计算了一些城市的住宅收入比,以上海为例:

例如以新建商品房计算,2012年上海新建房价大概在2.2万/平方米,上海户均面积85平方米,户均人口2.5人,人均可支配收入4.02万元。

计算可知上海2012年的新房收入比约18.7倍(仍然假设H/I约等于1)。如考虑经济适用房比例太低,几乎不影响全社会住宅均价,D仍按0.75~0.85估计,则上海城区全部住宅收入比大约在14~15.9之间。

更多讨论参见博客:http://blog.sina.com.cn/s/blog_66121bf00101re3j.html