之前研究了1995年至2016年英国不同城市的房价增长趋势的差异。事后我仔细研究增长率曲线,发现了不少有趣的东西,我觉得可以和大家一起探讨一下,看对投资中国房产有没有借鉴意义。从图中我们可以看出伦敦房价长期领涨全国,但以2006-2009年为分界线,明显有个分水岭。(前文见英国几大城市房价自1995年来走势)

  1995年以来房价增长率


从1995年开始,假设大家都是从同一起跑线1开始的话,刚开始伦敦回报率(这里只考虑房价增长带来的回报,不考虑租金)一直高于其他地区,最大差异出现在2003年,那时候回报最差的利物浦只有1.5,涨了50%,而伦敦在2003年的时候是2.8左右,涨了180%。利物浦远远跑输伦敦。2003年之后,利物浦曼城等落后的地区,开始补涨,回报率迎头赶上,到了2006年左右达到3.2。而2003-2006的3年间伦敦滞涨,最后,全国大部分城市同时在2006年会师3.2。最终回报率几乎一致,为220%。我们可以想象,当年最惨的一拨人就是在1995年买了利物浦的房子,然后2003年卖了利物浦的房子,置换到伦敦的人,简直血亏,去哪儿哪儿不涨。

 

2009年金融危机结束后,英国房价走势进入一个新的阶段,1995年开始的走势重新上演,伦敦大幅领跑全国,利物浦再次落后。一直到2016年,伦敦从3.2到6.3左右,涨幅接近一倍。而利物浦房价几乎一分没涨,回报率为0,中间甚至还一度下跌,回报率又一次拉开差距。


未来利物浦曼城等地区能不能再一次屌丝逆袭?这是个疑问,我不会预测未来,过几年答案自然揭晓,这里重复一个数据方便大家估值:目前的租金回报率数据:伦敦的租售比在22-30倍,曼城目前租售比在14-20倍。


那么到底是什么在影响这些城市之间的回报率差异呢。我们通常认为无非一人口,二收入。我们现在就列列数据,看这些年,他们到底差了多少。

 1991-2015英国的人口变化趋势,数据来源英国国家统计局ONS


先看人口,国家统计局ONS网站上没有具体到城市的人口数据,但有区域性的数据,North west,是曼城和利物浦所在的区域,所以我作为比较样本之一拿来对比伦敦和全英格兰的人口变化趋势,数据显示伦敦14年来,伦敦人口增长比利物浦和曼城所在的西北地区一共快了20%左右,西北地区同时落后全英格兰平均水平10%。虽然英国城镇化过程已经完成,但人口向大城市集中的趋势并没有停止。对照房价回报率图,基本不差。所以人口因素有影响,基本没毛病。

 1997-2015 人均GDP变化,数据来源ONS


 1997-2015 人均GDP变化增长率对比,数据来源ONS


再看人均GDP变化,ONS统计局只有1997年开始的数据,凑合用。请注意,英国统计用的是Gross value added (GVA),所以上图是基是GVA数据,但是我们习惯用GDP,所以我就称他为GDP防止费解,严格来说和GVA和GDP有略微差异,主要是税收和补贴。人均GDP的绝对值,基本可以反映房价差距,这个没毛病。


但是有趣的是,我发现利物浦的人均GDP增长率其实并不低,2009年之前甚至领跑英国,这个还是有点牛的,这也许可以用来解释为什么利物浦能在2003-2006年之间房价猛涨,迎头赶上英国平均房价回报率。但是经过2008年金融危机的打击后,利物浦人均GDP可谓一蹶不振,下滑非常厉害,以至于至今没能回到2009年时候的高点,这恰恰解释了为什么近几年利物浦房价垫底。那为什么英国其他地方GDP复苏了,而利物浦却没法重现辉煌?我觉得还是和他的GDP结构有关,利物浦作为一个著名的港口城市,经济受航运业影响较大,看看金融危机后的波罗的海干散货指数BDI都跌成啥样,你就明白了。所以不能光看GDP的量,结构也很重要,同样的教训还有以前的底特律,近几年的中国东北。

 2014年Gross disposable household income per head人均可支配收入


再看Gross disposable household income(GHDI)per head人均可支配收入(2014年是我能找到的最新数据,而且,对不起,ONS没有提供历史趋势数据,所以有点遗憾),从这个角度来看,伦敦简直是逆天,超过英国平均水平一倍不止,无人能匹敌。剑桥的人均可支配收入看起来也不怎么高,只是略高于英国平均水平。不愧是知名大学城,工资没多高,房价堪比大伦敦,剑桥人民水深火热。


这里还有个有趣的小细节,我发现大曼彻斯特地区,市区的收入是最低的,反而周边的郊区收入要高不少,所以我专门把曼城不同的区单独列出来。这个数据其实和实际观感是一致的,发达国家的富人区,往往并不在市区,反而不少贫民是住在市中心的,越往郊区越富有。比如上文提到的Moss Side,就是处在市区,而Didsbury反而靠郊区一些。随着人们出行方式的改变,对住宅环境的要求提升,郊区配套的改善,还有企业的迁移,人们对住在市中心和郊区的认知也在发生变化,富人有可能逐渐外迁,留下穷人在市区的老破小,这个世界上,永远不变的,只有变化。


这一篇里,我们讨论了人口趋势,收入和经济对房价的影响,这些影响主要造成了英国房价的城市间差异。但显然,英国目前无论以人口的增长率,还是GDP增长率,顶多略微跑赢CPI,是无法匹配房价的整体增长率的。那么房价的整体大趋势是在受什么影响呢?我觉得是一个是利率,一个是货币总量M2。以后有空我们可以看看这两个宏观经济指标是怎么影响房价的。

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