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导语

在菲律宾成为世界最大的外包服务业务中心之后,将得到更多国家政策的倾斜。菲律宾的大学和职业教育学院愿意投入更多的教学资源培养服务于BPO的后备人才。菲律宾已经构建了在这方面的国家竞争优势,这一优势将协助菲律宾获取长久的可持续发展。@今日话题 @徒步三萬里 

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在《菲律宾房地产市场展望之一》里,我们重点介绍了大马尼拉地区的公寓类住宅市场,本文我们将换个角度去探究一下菲律宾写字楼市场发展。



(Eastwood商住办公综合体)


与许多在马尼拉工作或者生活了几年的外国人交流中,他们感叹到,在菲律宾做生意,很受困扰的是难以租到满意的办公室,地理位置好的写字楼未来几年的租约都早已被订满了。


就连中国华为公司在菲律宾都不得不把员工安置在四个不同的租借的写字楼里。尽管这显然增加了管理成本、减低了沟通的效率,可是,没有办法。菲律宾几个中央商务区CBD的写字楼空置率已经长年低于2.6%这一超低水平之下。相比之下,我国一些二线城市动辄写字楼35%以上空置率感道不可思议。



(菲律宾证券交易所大楼)

那么,我们不禁要问:

菲律宾写字楼市场是一个什么状况?

与中国或者其它我们熟悉的市场比,处于什么阶段?

菲律宾的写字楼有投资价值吗?

外国人能够投资菲律宾的写字楼吗?如果可以,怎么操作?

什么样的写字楼最有投资价值?

投资了写字楼,怎么进行出租和管理?

写字楼的买卖的税率如何?

。。。。。。



(Makati中心——Greenbelt)


一、菲律宾写字楼发展历史


上世纪六、七十年代,菲律宾的经济总量在亚洲仅此于日本,排行第二。那一时期,马尼拉的城市发展以初具规模,上世纪中叶以后菲律宾逐步由沿海地区马尼拉湾(包括中国城)的贸易型经济走向早期工业化经济,经济、金融中心慢慢向马尼拉市区的东部扩张,行成了以Makati为中心的城市格局。各大银行、企业集团、中小企业总部不断集中至Makati。马路开始拓宽,商超餐馆及各类酒店如雨后春笋冒了出来。发展到了今天,由Ayala大道、Makati大道和Bendia大道围成的三角地带已经成为了菲律宾商业气氛最为浓郁的区域,被成为菲律宾国家的CBD。



(上世纪经典:位于马尼拉湾的菲律宾国际会议中心PICC)


在2004年,由菲律宾最大的房地产开发公司——Ayala地产集团开发完成总建筑面积达25万平米的Greenbelt综合商场,与RCBC大厦广场、PBcom大厦、菲律宾证券交易大楼一起,成为Makati区域的地标,也将Makati CBD进一步向外扩展到了San Lorenzo大街和Amorsolo大街。


在Makati CBD汇聚了菲律宾长途电话公司(曾经是菲律宾最大的国有企业)PLDT总部、Ayala集团总部、花旗银行菲律宾总部、汇丰银行菲律宾总部(现搬到了BGC)、BPI银行总部、菲律宾证券交易所、菲律宾国家工贸部、菲律宾国家统计署、菲律宾国家退休署、大部分驻菲律宾的外国大使馆和领事馆(中国驻马尼拉领事馆在Makati的The World Centre大厦的二楼)、菲律宾本地商业银行总部;



(马尼拉湾的Mall of Asia综合体)


香格里拉酒店、洲际酒店、假日酒店、The Peninsula Manila、Ascott等高级酒店先后落户在Makati CBD。


到了八十年代,由于马科斯总统宣布的军事管理导致民情反弹,国家步入混乱局面,外资撤离,菲律宾国内资金也出走他乡避免可能的风险,国家经济急剧下滑了两年。待阿基诺夫人执政后,局势才开始稳定了下来。可是,此次动荡导致了菲律宾从上世纪八十年代开始到二十世纪末,城市发展几乎停滞不前,更不用提写字楼的建设了。尤其是1997年的亚洲金融风暴,更是给菲律宾的房地产市场雪上加霜。那近二十年的时间,菲律宾基本没有什么新的建筑涌现出来,国内外投资者都谨慎地观望着这个动荡的市场。



(上世纪经典:位于Makati中心的Peninsula酒店)


当需求来临的时候,市场上的写字楼不够用了。这也是为什么今天,菲律宾酒店、写字楼严重不足的主要原因。菲律宾盖楼的建筑速度非常慢,通常是中国建筑工期的三到五倍。


二、BPO行业驱动菲律宾写字楼新发展


进入二十一世纪,互联网的快速发展为菲律宾带来了新经济——抓住了世界服务业往低成本区域转移的重大机遇。跨国企业纷纷看到菲律宾劳动力丰富、服务费便宜、英语基础雄厚的资源,快速在菲律宾布局。将能够外包到菲律宾的后台服务业务尽可能地转过来,催生了菲律宾写字楼一轮波澜壮阔的迅猛发展。马尼拉到处是一片大干快上的繁荣景象,犹如上世纪九十年代初中国珠三角的感觉。所不同的是,珠三角各地在建工业区,而马尼拉在建写字楼。


捕捉到世界经济格局发生变化的趋势带来的千载难遇的商业机会,菲律宾各大公司,包括非房地产行业的公司都争先恐后地涉足写字楼的开发。


1998年开始建设的位于Makati市的Rockwell Center,2012年又进行了大规模的扩张,也已建成占地15.5公顷的以BPO为核心业务的商业中心。




2007年,菲律宾最大的企业集团SM修建的Mall Of Asia(MOA)建成投入使用,以SM的巨大商城为中心占地40公顷的SM中心商务园——SM Central Business Park为BPO公司提供了海滨风格的办公区、包括世界电脑巨头DELL、金融服务第一品牌VISA等纷纷在这里组建了自己全球的服务中心;


IBM,花旗银行不甘落后,分别把自己的后台服务、信用卡服务中心基地放在了Eastwood商务区。Eastwood是由Megaworld房地产开发公司开发的占地18公顷的,集商业、办公、休闲、餐饮、酒店、商超于一综合体。


在互联网大潮的推动下,菲律宾经历了从传统经济模式向服务型经济的过渡,并成功地成为全球BPO中心第一。由此,掀起了菲律宾房地产发展的一轮高潮。



(Mckinley Hill的BPO写字楼)


目前,BPO业务在菲律宾年增长率为10%,势头正猛。马尼拉地区在BPO行业工作的新员工前三年的薪资在18,000(折美元为375美元),与西方发达雇佣一个服务人员月薪3,000美元,有着巨大的成本优势。即使,马尼拉地区的薪资在未来每年涨幅6.5%(与国家的GDP增速相当),他们的成本优势继续保持八年、十年不会有问题。这些尚且没有考虑在马尼拉租写字楼及其它运营成本的优势。


BPO业务不仅在马尼拉地区呈现雨后春笋的发展态势,同时也点燃了菲律宾其它地区吸引跨国集团前往建立服务中心的热情。菲律宾第二大城市宿务市(Cebu)接力马尼拉,在全国首都以外地区率先大力发展BPO业务。世界大企业为了进一步降低运营成本,开始在这些员工工资更低的地方建立新的办公场所。犹如中国二十世纪九十年代后期,制造业从珠三角往长三角以及内地迁移的境况。根据菲律宾最低工资标准(每年都在上调),马尼拉以外地区的工资比首都马尼拉低30%左右。如宿务市、克拉克特区等基础设施相对落后地区,并且城市环境相对较好的一些城市对于BPO企业就有了明显的吸引力。



(最具现代化的新CBD—Global City)


菲律宾新总统上台后,人们又把目光投向了他任了二十年市长的达沃市(Davao City)。作为菲律宾的第三大城市及南岛的经济中心,房地产公司近期不约而同地发布了他们在这里将要进行开发的项目,大幅度地增加了在达沃市的投资规模。相信不久的将来,这里又将成为菲律宾另一个BPO中心。


三、菲律宾写字楼市场租赁行情


(Makati CBD租金及变化情况 )


Makati CBD内高级写字楼,2016年第二季度的租金在每平米1,130—1,440披索,与第一季度的1,120—1,430轻微上涨了0.98%,预计明年的第二季度价格将到1,210—1,540,涨幅6.86%。


BGC里的高级写字楼在2016年二季度月租金达到了1,293披索,比一季度上涨了1%,A级写字楼平均月租达919披索,上涨了0.4%。


在马尼拉的二线区域,写字楼的月租金为每平米500—700披索。


写字楼的售价方面,马尼拉高级写字楼的每平米价格范围在18—25万披索之间,A级写字楼价格范围为12—15万。


目前马尼拉写字楼投资是热点,租售比为7%左右,是一个相当有吸引力的资产投资品。而且房东有很强的议价能力,租期短的租客很难找到好的办公室。


也有不少投资者,将买来的写字楼装修分割成一间间小一点的办公空间,会议室、茶水间等为所有的租客根据所租面积大小分配时间不等的公用空间(提前预约)。在BGC 一栋A级写字楼里租一个六平米的办公区,容纳四个人办公,月租金要8万披索。这种的写字楼投资模式已经吸引了众多投资者介入,初创型或者中小企业成为他们的主力客群。


四、写字楼的主要开发商


1、Ayala:Ayala地产公司当仁不让的排在了第一位。在Makati、Global City都拥有着最有优势的且设施完善的写字楼,Ayala公司为实施大力发展写字楼市场的战略,把“W”作为其写字楼的品牌进行系统化地建设。华为菲律宾公司、世界第二大的食品公司美国Cargill(嘉吉)等将办公室设在Global City的W写字楼。Ayala同时在建的还有几个大型项目,分别是位于马尼拉Quezon市占地30公顷的“Vertis North”、位于马尼拉Makati市占地21公顷的“Circuit Makati ”、位于马尼拉Taguig市占地74公顷的“ARCA South”、位于宿务市占地50公顷的“Ayala Center Cebu”、位于马尼拉南部Cavite 市的占地850公顷的Vermosa“”、位于Sta.Rosa占地1750公顷的"Nuvali"都是大型的多用途(办公、商住、餐饮、酒店、商超)的综合体。



(宿务市的Ayala中心)


2、Megaworld:Megaworld房地产开发公司,独立开发完成了Eastwood、Mckinley Hill两大综合体项目,并且正在开发位于马尼拉Global City的“UPTOWN”、位于Mckinley Hill西侧的“Mckinley Hill West”、位于宿务市的“Mactan Newtown”、位于Iloilo省Iloilo市的“Iloilo Business Park”等大型项目。


3、Rockwell:在Makati附近建成了着环境最优美的写字楼区,让你感觉置身与世界发达国家的CBD。在Ortigas中心附近拥有Rockwell Buisiness Center,普华永道、希尔顿酒店集团、GSK等众多世界名企的呼叫中心或者BPO设了办公室在这里;同时,在Ortigas靠近Brixton的Shenridan路上新的写字楼正在紧张建设中。



(马尼拉Alabang内的Filinvest city)


4、Filinvest 地产公司:走进马尼拉南部的阿拉帮Alabang地区,首先会看到一大片建筑群,这就是Filinvest city,占地244公顷,是Filinvest 目前最大的一个大型综合项目。这里地势开阔,没有如马尼拉老城区里的喧嚣和拥堵,是现代办公的理想场所,多家跨国企业已经捷足先登,将BPO放在了这里的写字楼里。最近,Filinvest 再次出手,中标了占地9千多公顷的克拉克综合项目的部分地块的开发,菲律宾将在那里开发最大的地产项目。


5、SMDC:作为菲律宾最大的区域集团,SM公司旗下的地产公司SMDC在商住项目的开发上,还是个新兵,新近开发的主要是在马尼拉湾Mall of Asia区域的写字楼和在Global city的SM AURA商场上面的一栋写字楼。


其他做写字楼开发的菲律宾上市公司还有Eton、Vista land和Robinsons Land Corporation等公司。


五、菲律宾写字楼市场展望



(到2020年底马尼拉可供使用的办公室面积)


首先,我们来看看BPO业务。


从以上的一组数据中,我们看出,到2020年底马尼拉地区可供使用的写字楼面积达1126万多平米,比2015年底增加375万平米。而到那时,马尼拉仅BPO行业雇佣的员工将从2015年底的110万人增长到160万人。新增加的50万人需要的办公区域员工会大于200万平米。尚余的175万平米新增面积,伴随着酒店、各行业的发展,似乎无法满足不了市场蓬勃的需求。


第二,进一步展望菲律宾经济发展对于写字楼的需求。


菲律宾经济在海外劳工收入和BPO业务积累的资金支持下,各个行业也被带动了起来。拥有七千多个美丽的岛屿,坐拥着得天独厚的丰富旅游资源,菲律宾把扩大旅游业作为一项国家战略,同时辅之以博彩业作为旅游业的补充。近年来,旅游业取到了可喜的进步。


(入境菲律宾旅游的外国人人数)


菲律宾政府提出把农业、工业作为政府重点的发展方向。特别是,菲律宾新上任的总统提出发展国家工业化,为菲律宾平均不到25岁的上亿人口未来找到就业之门,承接世界制造业往东南亚地区转移的部分机遇。使得菲律宾的经济发展更加多样化、更能够持续地发展和繁荣。


过去阻碍菲律宾制造业发展的三大因素是:电力价格高、交通基础设施落后、对外经济政策不够开放。近年来在各方的敦促下,这些因素正在得到解决。如中国上世纪八十年代后期,菲律宾各地都在大干快上发电厂,特别是风电、水电和太阳能发电。菲律宾甚至在讨论重新启用30年前马科斯任总统期间投资30多亿美元、由法国公司承建的一座核电站。


从以下的一组数据中,我们或许能够从中透视到菲律宾写字楼市场的未来:



(Makati CBD写字楼空置率变动情况)


2016年第二季度,Makati CBD里的写字楼空置率从第一季度的1.8%下降到1.5%,BGC区域的写字楼空置率由第一季度的2.6%下降到1.7%;

综合来看,我们可以从以上的分析里归纳出如下的趋势:


1、写字楼长期供不应求:菲律宾写字楼的供需关系的紧张情况,在未来五到十年内很难得到缓解,供应不能很好地满足市场需求;


2、写字楼的建设从首都马尼拉开始向外地扩展:重点的发展方向是克拉克、宿务和达沃,而且,一些偏远的小城市也已点燃了BPO业务的热情,在南岛北部的小城Cagayan de Oro市都可以看到拔地而起的BPO写字楼;


3、产业聚集效应进一步加强:在菲律宾成为世界最大的外包服务业务中心之后,将得到更多国家政策的倾斜。菲律宾的大学和职业教育学院愿意投入更多的教学资源培养服务于BPO的后备人才。菲律宾已经构建了在这方面的国家竞争优势,这一优势将协助菲律宾获取长久的可持续发展;


4、大规模的写字楼建设由BPO业务的推动而爆发,在菲律宾国民经济繁荣的过程中,各个行业必将兴旺起来,进而将写字楼市场引向更加广阔的发展阶段。